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【原创】【法官论坛】夫妻一方擅自出卖家庭共有房屋的法律后果

2019-10-04来源:羊城都市

正文6460字,阅读需17分钟




01

基本案情


宋某与周某原系夫妻关系,2006年10月31日,双方在民政部门办理离婚登记手续。双方在《离婚协议书》中对房产约定“现住新合平户方一处归女方所有及摄山东阳四队房产240㎡”。摄山东阳四队因区划调整,现改名为栖霞街道东阳四队。

    

2007年7月10日,宋某(被拆迁人,乙方)与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室(拆迁实施单位,甲方)签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》,约定:乙方房屋坐落于南京市栖霞区××街道××村××队,建筑面积220平方米,移交甲方拆除;乙方被拆迁房屋补偿款为681118元;乙方申购拆迁安置房的,甲方按有关规定提供拆迁安置房,乙方按〔宁政发(2007)61号〕等有关规定的程序和要求,以拆迁补偿款556847元来申购拆迁安置房,申购总建筑面积155平方米。2009年5月16日,宋某申购了二套拆迁安置房屋,一套为步青苑A室,面积为65.47平方米,房款金额为160806.40元,一套为步青苑B室,面积为89.9平方米,房款金额为226447元。

    

2009年4月22日,宋某与南京仙林房地产开发有限公司签订《购房协议书》二份,购房资格审核表及选房结果确认表中记载的拆迁人口均为3人。2015年10月8日,宋某办理了步青苑A室和B室房屋的产权登记,房屋性质为经济适用住房,产别性质为私有房产,取得方式为买受(经济适用住房),暂无他项权利及担保等。

    

2010年6月6日,宋某(甲方)与史甲、史乙(乙方)在南京华府房产代理有限公司的见证下签订《协议书》,约定:甲方将步青苑A室房屋以成交总价255000元出售给乙方;甲方保证上述房屋权属情况无争议,并保证该房屋无纠纷不受他人合法追索;当房产可以上市交易过户时,甲方需及时无条件配合乙方办理过户手续,购房余款25000元在乙方产权过户完成三日内支付给甲方。协议签订后,史甲、史乙向宋某支付了20000元定金。2010年6月9日,史甲、史乙又支付了210000元给宋某,宋某将房屋的水、电卡及房屋的钥匙,连同房屋一并交付给史甲、史乙。随后,史甲、史乙对房屋进行了装潢并入住。

   

2014年6月25日,周某以离婚后财产纠纷起诉宋某,主张“摄山东阳四队房产240㎡”被拆迁所得的利益归其所有,要求确认步青苑A室和B室二套房屋归其所有,放弃对宋某主张返还剩余拆迁补偿款的权利。宋某对《离婚协议书》约定的内容无异议,对该二套房屋归周某所有也无异议,但坚持要求周某将其中面积较大的一套房屋过户至双方女儿名下,并要求享有居住权。周某和宋某一致认可上述二套房屋已经登记在宋某名下。但宋某没有主动如实陈述步青苑A室房屋已以255000元出卖给史甲、史乙的事实。据此,南京市栖霞区人民法院于2014年8月12日作出303号民事判决:步青苑A室和B室二套房屋归周某所有,由宋某协助周某将上述房屋的所有权证和国有土地使用权证登记在周某名下,由此产生的费用由周某自行负担。周某、宋某均未提起上诉,303号民事判决生效。2014年9月26日,史甲、史乙以房屋买卖合同纠纷起诉宋某,要求宋某履行房屋过户手续。期间史甲、史乙发现303号民事判决已对步青苑A室房屋作出处理,遂于2014年12月3日撤回起诉,并提起本案第三人撤销之诉。


02

审判结果


一审法院于2015年4月28日作出(2014)栖民撤初字第1号民事判决:一、撤销303号民事判决中步青苑A室归周某所有的判决;二、步青苑A室的房屋所有权归史甲、史乙所有,由宋某协助史甲、史乙办理上述房屋的权属转移迁户登记手续,过户费用由史甲、史乙负担;三、上述房屋权属登记过户手续办理后三日内,由史甲、史乙给付宋某购房余款25000元。

    

二审法院于2015年12月23日作出(2015)宁民撤终字第6号民事判决:一、撤销南京市栖霞区人民法院(2014)栖民撤初字第1号民事判决;二、驳回史甲、史乙的诉讼请求。一审案件受理费80元、二审案件受理费80元,合计160元,史甲、史乙负担。

    

再审法院于2017年12月25日作出(2017)苏民再415号民事判决:一、撤销江苏省南京市中级人民法院(2015)宁民撤终字第6号民事判决及南京市栖霞区人民法院(2014)栖民撤初字第1号民事判决;二、撤销南京市栖霞区人民法院(2014)栖龙民初字第303号判决中南京市栖霞区摄山星城2期步青苑08幢一单元202室房屋归周某所有的判决;三、宋某与史甲、史乙继续履行《协议书》,宋某协助史甲、史乙办理上述房屋的权属变更登记,过户费用由史甲、史乙负担,上述房屋权属变更登记办理后三日内,史甲、史乙给付宋某购房余款25000元。

    

上述案件案情和审判经过详见裁判文书网(2017)苏民再415号史甲、史乙与周某、宋某再审民事判决书。




03

评析


一、本案史甲、史乙能否提起第三人撤销之诉?

    

第三人撤销之诉是2012年修订的《民事诉讼法》新设立的制度,规范依据为第56条第3款。该款规定:“前两款规定的第三人,因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理,诉讼请求成立的,应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的,驳回诉讼请求。”但是关于具体第三人撤销之诉受理的条件,《民事诉讼法》及《<民事诉讼法>司法解释》并没有明确规定。

    

关于《民事诉讼法》第56第3款所规定的“民事权益”的范围,北京市高院和广东省高院都作了明确规定。

    

2016年4月15日北京市高级人民法院《关于审理第三人撤销之诉案件适用法律若干问题的研讨纪要》第6条:

    

从目前的审判实践来看,《民事诉讼法》第56条第3款规定受侵害的“民事权益”通常是指所有权、用益物权和担保物权、股权等。多数意见认为,以金钱债权受到侵害为由提起撤销之诉的,一般裁定驳回起诉,但原诉当事人利用诉讼转移财产、逃避执行以致享有金钱债权的第三人无法行使撤销权的除外。

    

2017年7月19日《广东省高级人民法院关于审理第三人撤销之诉案件疑难问题的解答》第5条“关于如何确定《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款所规定的‘民事权益’的范围”:

    

生效判决、裁定、调解书的内容损害第三人民事权益,是提起第三人撤销之诉的条件之一。“民事权益”应当适用侵权责任法二条第二款关于民事权益的规定,包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益,以及《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的建设工程价款优先权,《中华人民共和国海商法》第三节第二十一条、第二十二条规定的船舶优先权、《中华人民共和国担保法》第三十三条规定的抵押权人优先受偿权、《中华人民共和国合同法》第七十五条规定的债权人的撤销权、《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条规定的破产债权撤销权。

    

第6条:

    

普通债权可否提起第三人撤销之诉?普通债权原则上不适用第三人撤销之诉进行保护。但第三人以金钱债权受到侵害为由提起撤销之诉,如有证据证明原审当事人存在虚假诉讼的,可以受理。总结两家高院的规定,相同点在于普通债权都被排除在“民事权益”范围之内,除非原诉当事人虚假诉讼,利用诉讼转移财产、逃避执行以致享有金钱债权的第三人无法行使撤销权的。

    

有学者从第三人撤销之诉的原告类型角度认为,作为对B有实体请求权的当事人,A在B、C诉讼中的地位不是有独立请求权第三人和被告型第三人,而有可能是对一方当事人有实体请求权的辅助型第三人,此时结合案例(七)的分析,A可以通过另诉解决其与B之间的争议,而不能提起第三人撤销之诉。1

    

对照北京市高院和广东省高院的规定以及结合学者的观点,本案史甲、史乙不符合提起第三人撤销之诉的条件。史甲、史乙均是房屋买卖合同中的买受人,诉称所受侵害的民事权益实质为普通债权。这点在(2017)苏民再415号民事判决中再审法院也予以了确认:“本案中,史甲、史乙要求法律保护的民事权益,是基于其与宋某之间形成了房屋买卖的合同关系,这是不争的事实。” 宋某与周某的离婚协议发生于房屋买卖合同签订前4年之久。从现有的案情事实来看,未见史甲、史乙证明303号诉讼是虚假诉讼。因此法院不应当受理史甲、史乙提起的第三人撤销之诉。

    

二、宋某出卖房屋是否属于无权处分?

    

本案二审改判的理由在于认为案涉房屋属于经济适用房,房屋买卖合同因损害社会公共利益而无效。关于这点再审予以纠正,本文不再详细论述。本案再审判决中争议焦点为宋某出卖房屋是否属于无权处分,这点会影响史甲、史乙继续履行房屋买卖合同要求过户的请求权能否实现。

    

再审判决对此作出如下认定:首先,宋某与周某在《离婚协议书》中约定“摄山东阳四队房产240㎡”归周某所有,该房屋在双方离婚后被拆除,宋某作为该被拆迁房屋的户主,选择的安置方式为货币补偿。因此,周某基于《离婚协议书》的约定对“摄山东阳四队房产240㎡”享有的物权,因该房屋的灭失,转化为拆迁补偿款的补偿,周某可以提起返还拆迁补偿款的给付之诉。其次,〔宁政发(2007)61号〕《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第28条第1款第3项规定,每产权户被拆迁人申购面积人均最多不能超过30平方米,总申购面积不得超过220平方米。从选房结果确认表记载的内容看,步青苑A室和B室二套房屋系宋某、周某及其女儿三人依其拆迁资格取得,包含了宋某、周某及其女儿三人在内的拆迁利益,因此仅凭周某一人的资格无法获得购买上述二套房屋的权利。再者,在周某提起303号案件之前,宋某并没有明确作出将其拆迁利益让与周某的意思表示,而是将拆迁取得的步青苑A室房屋出卖给史甲、史乙,且史甲、史乙已实际占有该房屋长达4年,周某在该期间内亦从未向宋某以及史甲、史乙主张过权利,可以认定宋某在签订《协议书》之时就拆迁取得的二套房屋已与周某进行了分割,步青苑A室归宋某且宋某有权进行处分。

    

不得不指出,再审的上述认定逻辑上存在问题。一方面再审似乎认定周某是步青苑A室房屋的共有权人,理由在于:1.再审引用了《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》〔宁政发(2007)61号〕第28条第1款第3项规定,而通过该规定可以清晰得出结论步青苑A室房屋是宋某、周某及其女儿三人家庭共有财产,在家庭分家析产(注意分家析产纠纷并不同于宋某、周某303号案件离婚后财产纠纷,分家析产纠纷的当事人还包括女儿)分割共有物之前,步青苑A室房屋应当属于宋某、周某及其女儿三人共同共有。2.再审认为宋某在签订《协议书》之时就拆迁取得的二套房屋已与周某进行了分割,而分割的前提就是周某是房屋的共有人,否则不需要分割。另一方面再审又明确认定周某最终不是步青苑A室房屋的共有权人,理由:1.周某基于《离婚协议书》的约定对“摄山东阳四队房产240㎡”享有的物权,因该房屋的灭失,转化为拆迁补偿款的补偿,周某可以提起返还拆迁补偿款的给付之诉。2.宋某在签订《协议书》之时就拆迁取得的二套房屋已与周某进行了分割,步青苑A室归宋某。

    

笔者认为,首先通过本案事实的认定并不能得出宋某已经签订《协议书》(房屋买卖合同)之时就拆迁取得的二套房屋已与周某进行了分割。因为没有证据证明周某对房屋买卖合同知情,否则303号诉讼就是虚假诉讼。不能因为周某未宣布该宋某以及史甲、史乙主张过权利,就认定宋某签订《协议书》(房屋买卖合同)之时就拆迁取得的二套房屋已与周某进行了分割。退一步讲,即使宋某、周某进行了分割,其分割的效力已存疑,因为女儿也是步青苑A室房屋的共有权人。《物权法》第97条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”如前所述,在宋某、周某及其女儿三人通过分家析产确认步青苑A室房屋属于宋某单独所有之前,宋某出卖上述房屋属于无权处分。

    

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》)颁布后,其第3条对房屋买卖合同的履行产生较大影响。该条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”在司法实践中,该条规定主要针对的情形是未征得配偶同意的情况下擅自将夫妻共有的房屋出售。《买卖合同司法解释》颁布后,审判思路发生较大变化。原来的审理思路可以概括为“合同无效+缔约过失责任”。也就是说,售房人的配偶以其不知情为由要求确认买卖合同无效,如果法院支持其请求,后续的问题就是合同无效的后果问题。现在的审理思路可以概括为“合同有效+违约责任”,如果主张合同无效,不予支持,但即使合同有效也无法履行。2

    

本案宋某无权处分并不影响房屋买卖合同效力,但即使房屋买卖合同有效史甲、史乙也无权要求继续履行房屋买卖合同,只能要求宋某承担不能过户的违约责任。

    

三、史甲、史乙是否属于无权占有,是否对不能过户具有过错?

    

离婚协议并不直接发生物权转移的效力,因此离婚协议和房屋买卖合同到底谁优先呢?有人认为可以适用“一房二卖”的处理规则:在买受人均未取得所有权的情形下,应当坚持占有在先的原则。3需要指出的是,这里占有在先的占有必须是有权占有而不能是无权占有。

    

依据合法有效的房屋买卖合同移转而来占有是否系有权占有,需审查该占有的权源。出卖人不享有处分权的,该移转占有系无权处分,未经权利人追认或事后未取得处分权的,买受人移转而来的占有系无权占有。4本案虽然宋某与史甲、史乙的房屋买卖合同有效,但因为宋某无权处分家庭共有财产,宋某基于其共有权移转占有的行为,系无权处分,不发生占有移转的效力。史甲、史乙2010年开始对案涉房屋的占有不构成占有连锁,系无权占有,既然系无权占有,就不适用占有在先的原则。

    

离婚协议和房屋买卖合同谁优先其实可以参考离婚协议能否排除强制执行。离婚协议约定房屋所有权归夫妻一方所有,但未办理产权变更登记。离婚后,该房屋因另一方负个人债务而被强制执行时,离婚协议关于房屋产权的约定能否排除执行,不宜仅依据权利外观而一刀切地否定,应当从债权的性质、申请执行人利益的考量、案外人过错的判定、价值的冲突与权衡等方面进行综合判断。5本案中史甲、史乙对未办理房屋过户登记具有重大过失,因为并没有证据显示在签订房屋买卖合同时宋某对案涉房屋现有完整的排他的所有权。普通人在买房时会要求出卖方出示房屋产权证明以证明其享有所有权。普通人也清偿拆迁安置的“经济适用房”或者“低价位商品房”属于被安装家庭所有而非个人所有。史甲、史乙在签订房屋买卖合同时连普通人的注意义务都没有尽到,很难说没有重大过失。



1.袁琳:《主体要件视角下的案外人申请再审制度与第三人撤销之诉制度研究》,载《西部法学评论》2016年第1期


2.李俊晔:《倪朝、王燕诉李国兴、吴圣玲房屋买卖合同纠纷案》,载《人民法院案例选》2017年第12期。案例索引:北京市二中院(2015)二中民终字第11634号。


3.杜万华:《杜万华大法官民事商事审判实务演讲录》,人民法院出版社,2016年版。


4.赵蕾:《郭双海诉赵秦昌物权保护纠纷案》,载《人民法院案例选》2018年第5期。案例索引:北京市第一中级人民法院(2017)京01民终8935号。


5.《何芬芬诉金勤贵案外人执行异议之诉案》,载《人民司法·案例》2018年第17期。案例索引:(2017)浙0502执异35号;(2017)浙0502民初8184号。



作者单位:江苏省南通市崇川区人民法院


文章:陈程

排版:马聪

初审:焦冲

审核:殷秀峰

注:文章不代表平台观点


图片来源于网络,侵删


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